Compra y venta de casas

5 mejoras para el hogar inteligente? ¡Piensa otra vez!


Acuarios incorporados: la comodidad que rápidamente se convierte en una monstruosidad.

De todas las mejoras fallidas en el hogar que Daniel Fries ha observado en sus 30 años como tasador de viviendas, los acuarios encabezan su lista de mejoras en el hogar de líderes de pérdidas de 2012 que ofrecieron poco o ningún retorno de la inversión.

"No es una inversión prudente", dice Fries, con sede en Atlanta, GA. El vidrio del tanque se empaña, mientras que los filtros sucios emiten un olor a alga podrida. Peor aún, sí, empeora, algunos propietarios reutilizan los acuarios de peces como viviendas de reptiles. Y pocas cosas hacen que un comprador potencial de vivienda huya más rápido que la vista de una serpiente toro en el comedor.

Los acuarios encabezan nuestra lista de "mejoras" con un bajo retorno de la inversión, pero cada proyecto en esa lista tiene al menos una cosa en común: un desajuste profundo entre la intención del propietario y los estándares de un vecindario.

La cultura local, las preferencias y las condiciones del mercado dictan el retorno de las mejoras. Invierta su dinero en servicios que no reflejen la norma para su área inmediata y ni siquiera obtendrá una prima del 5% sobre las casas vecinas, independientemente de lo que haya gastado, dice Kevin Cross, propietario del real con sede en Anchorage, AK agencia inmobiliaria Cross & Associates.

Caso en cuestión: las encimeras de granito en realidad socavan el valor de mercado en Alaska. Los cambios extremos de temperatura fuerzan el asentamiento y el restablecimiento constantes de los cimientos de las casas, lo que resulta en deformaciones y grietas en las superficies de piedra sólida. Laminado da lo suficiente para convertirlo en el material opuesto de elección.

"Comprenda que cualquiera que busque una casa se parará frente a la suya con su teléfono celular mirando todos los valores estimados de las casas a su alrededor", continúa. “Cuando un comprador mira una casa, no está buscando razones para comprar una casa. Están buscando razones para no comprar el suyo. Su trabajo es eliminar tantas de esas razones 'no comprar'. Si tiene un precio correcto, limpio, organizado y parece atractivo, una casa más antigua se venderá más rápido que una nueva incluso con servicios superiores ”.

Los compradores perciben las discrepancias de precios de inmediato y no están dispuestos a pagar por mejoras equivocadas ... como el resto de los artículos en nuestra lista de los mejores no hacer.

Líder de pérdida # 2: electrónica incorporada
Los derechos de fanfarronear duran solo unos pocos meses cuando se trata de los últimos televisores y sistemas de sonido. Una vez que el próximo artilugio llega al mercado, el juguete brillante de hoy se empaña rápidamente. El valor agregado al derrochar en productos electrónicos independientes de primera línea puede ser discutible, pero al menos puede llevar fácilmente el equipo con usted. Los empotrados a menudo dominan toda la habitación y sus reverberaciones pueden erosionar la usabilidad de las habitaciones contiguas también.

El propietario de una casa de $ 3 millones se jactó a Fries de que su sistema de sonido incorporado costó $ 650,000. Eso fue excesivo incluso para una mansión. "Podría haber gastado $ 50,000 en la sala de medios y haber obtenido el mismo valor", dice Fries. "Hay que considerar la electrónica como propiedad personal, incluso si están integrados".

Líder de pérdida # 3: Eliminar un tercer o cuarto dormitorio.
Claro, un vestidor y un baño principal expandido serían un punto de venta, pero solo si ese espacio no es secuestrado desde un tercer o cuarto dormitorio. Si la norma del vecindario es de tres habitaciones, una casa de dos habitaciones está en grave desventaja. El número de habitaciones debe estar en equilibrio con el espacio de vida común. Una casa con demasiadas o muy pocas habitaciones tiene un diseño desigual que no será útil para muchos compradores. ¿Todavía quieres ese armario principal? Es posible que pueda justificarlo si aplica la segunda regla cardinal de retorno (sigue leyendo).

Líder de pérdida # 4: Mejora excesiva del sótano.
Las mejoras por debajo del grado nunca pagan tanto como el espacio renovado o agregado por encima del grado. Compare cuidadosamente el costo de renovar el ático, agregar una buhardilla o incluso elevar el techo, a una remodelación de sótano de alta gama. Esto es especialmente cierto para casas de precio medio. Las casas de alta gama pueden retener el valor de un sótano terminado, pero solo si todo el espacio superior es habitable.

Líder de pérdida # 5: Amplio espacio de vida al aire libre fuera de sintonía con el clima.
Las cocinas al aire libre con parrillas masculinas y mostradores de madera se pueden usar diez meses al año en el sur, por lo que esos proyectos conservan valor, dice Fries. No tanto en el norte, donde una chimenea es una inversión más acogedora. Cross informa que las fuentes de agua no venden casas en Alaska, teniendo en cuenta que están bajo cuatro pies de nieve durante la mitad del año. Especialmente si se está mudando, adáptese al estilo de vida local antes de crear una terraza acristalada, un porche protegido, una terraza elaborada o una cocina al aire libre.

Cada uno de estos horrores se basa en el gran concepto erróneo de mejoras para el hogar: si lo construyes, pagarán. Fries explica que las pautas de los tasadores forzarán un desafío del prestamista si las mejoras aumentan el valor de mercado de la casa en más del 10% de su valor sin la mejora. Al determinar el presupuesto para su proyecto, mantenga la pestaña total en no más del 10% del valor actual de su casa. Gaste más solo si cuenta el reembolso en términos de disfrute personal.

Usar como referencia Remodelación Informe anual de Costo vs. Valor de la revista. Los desgloses regionales muestran el costo de la remodelación, el rendimiento y la diferencia. Los promedios son útiles para las estimaciones de evaluación comparativa y pueden ayudarlo a establecer expectativas desde el principio.

Puede ser un acto de equilibrio pulir hasta el punto de un retorno perfecto, especialmente si espera vender la casa pronto. Considere incluir una mejora de punto focal de precio moderado que pueda hacer que la habitación sea memorable. Por ejemplo, un electrodoméstico especial integrado en la cocina puede ser un punto de venta. Ese electrodoméstico podría ser un cajón calentador, un enfriador de vino o una estufa de cinco quemadores con una plancha en lugar de la estufa estándar de cuatro quemadores. Incluso entonces, calcule su recuperación de la inversión en términos de un tiempo de venta más corto, no en términos de rendimiento en dólares.

Existe un antídoto para las mejoras fallidas. Los tasadores lo llaman el "costo de curar", y es el segunda regla cardinal de retorno. ¿Cuánto costará arrancar la amenidad ofensiva y hacer que esa parte de la casa se vea, bueno, normal?

El costo para curar un acuario abandonado es de solo alrededor de $ 1,000. El costo de revertir un vestidor a una habitación podría ser de tan solo $ 500. Pero el costo de arrancar una piscina desmoronada y obstruida por algas podría costar diez veces más. En caso de duda, obtenga dos estimaciones: una para poner la mejora y la otra para sacarla.

Si debe tenerlo, presupuesta tiempo y dinero para la 'cura', y asegúrese de exprimir cada momento de felicidad de esa característica mientras tanto.