Gestionando la construcción

¿Financiamiento de la FHA para renovaciones? Sí, pero…


Foto cortesía: Westchester Home Building

No es fácil, pero el programa 203k de la Agencia Federal de Vivienda permite a los propietarios financiar mejoras de la vivienda como parte de su compra asegurada por la FHA o préstamo de refinanciamiento.

¿Cuánto cuesta? Depende. ¿Como funciona? Depende.

Sí ... es un programa del gobierno. Pero incluso con tasas de interés hipotecarias bajas, la FHA, que garantiza las hipotecas ocupadas por el propietario realizadas por prestamistas privados, se ha convertido en la hipoteca elegida por los prestamistas reacios al riesgo. Solo eso hace que valga la pena echarle un vistazo al programa 203k.

Los factores clave que tendrá que perseguir incluyen:

- Tu nuevo mejor amigo es el inspector 203k. Debido a que los fondos de renovación están envueltos en el préstamo total (no emitido por separado), un inspector aprobado por la FHA debe examinar la casa y el proyecto propuesto para asegurarse de que todo respalde el valor total del préstamo. Estos inspectores suelen ser inspectores de viviendas con superpotencias de la FHA, por lo que trabajar con ellos es una versión extrema de trabajar con el inspector de viviendas promedio.

- El funcionamiento del proceso cambia todo el tiempo. Como civil, no puede mantenerse al día con todos los matices de los cambios propuestos, adoptados, cancelados y restablecidos. La mala noticia es que los prestamistas tampoco pueden seguir el ritmo. La clave, dice el consultor de 203k Randy Navarro (de The Complete Inspection Company en los suburbios de Seattle) es elegir un oficial de préstamos que maneje regularmente préstamos de 203k. No vaya solo a un prestamista que maneja estos préstamos; es posible que no haya un solo oficial de préstamos con experiencia en todo el edificio. Asista a los posibles agentes de préstamos sobre exactamente cuántos préstamos de 203k manejan anualmente y hable con los inspectores de 203k con los que trabajan. Un torpe oficial de préstamos puede enredar irremediablemente un proceso ya complejo. "No seas un conejillo de indias para un oficial de préstamos", dice Navarro.

- Los agentes inmobiliarios no son una fuente confiable de información sobre los préstamos 203k. Tienen incluso menos incentivos para mantenerse al tanto de las reglas complicadas. Y lo más importante, los agentes inmobiliarios no tienen voz en el proceso de préstamo.

- La cantidad que puede pedir prestada varía según la región, pero una buena regla general es que el valor total del préstamo no puede exceder el préstamo máximo de la FHA para su región. Eso significa que para que las finanzas funcionen, debe comprar bajo y mejorar sustancialmente el valor de mercado de la casa con mejoras moderadas y apropiadas para el mercado. ¡Bingo! Ese es todo el punto del programa.

El contratista no recibirá fondos por adelantado. El prestamista liberará los fondos solo cuando el trabajo esté completo y aprobado. Esas son malas noticias para los contratistas con problemas de flujo de efectivo, pero son buenas noticias para los contratistas competentes a quienes les gusta la garantía de que el dinero los espera al final del trabajo bien hecho. (Se sabe que los propietarios se quedan sin dinero y no se lo dicen a sus contratistas).

Su solicitud de préstamo se mantendrá en el buen camino si recuerda que el 203k es un préstamo combinado, lo que significa que su proyecto de renovación está sujeto a una supervisión mucho mayor por parte del prestamista que un refinanciamiento de efectivo normal o un préstamo para mejoras en el hogar. "No puedes hacer lo que quieras con el dinero", señala Navarro. “Si eres un rebelde y tienes al tío Billy haciendo el techo en lugar de un contratista calificado, estarás en problemas. Pero si está dispuesto a cumplir con las reglas, todo irá bien ”.

Para más información sobre financiamiento, considere:

Cómo: (Realmente) ganar una guerra de ofertas
Pon un tasador en tu equipo de remodelación
Capture altas calificaciones para mejoras por debajo del grado